01 Le dispositif
Le déficit foncier : la mécanique fiscale de l'opération.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal ancien et stable, encore peu connu des investisseurs. Le principe : les travaux déductibles réalisés sur un logement loué nu réduisent d'abord vos revenus fonciers, sans limite, puis votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le solde est reporté sur vos revenus fonciers futurs.
1ᵉʳ temps
Vous achetez
Le prix d'un bien ancien se décompose en deux parts : le foncier (le bien en l'état) et les travaux de restauration. Ici, environ 72 % du prix, en moyenne, correspondent aux travaux et honoraires déductibles.
→2ᵉ temps
Les travaux se déduisent
Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration s'imputent d'abord sur vos revenus fonciers, sans limite. L'excédent — hors intérêts d'emprunt — réduit ensuite votre revenu global, jusqu'à 10 700 €/an. Ce plafond peut être porté jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, payées jusqu'au 31 décembre 2027.
→3ᵉ temps
Le solde se reporte
Ce qui dépasse ce plafond, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, reste déductible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes — à condition de percevoir des revenus fonciers sur cette période.
→4ᵉ temps
Vous louez
En échange, vous louez le bien nu (non meublé), en étant imposé au régime réel, au moins jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation sur le revenu global. À défaut, l'avantage est remis en cause.
Le déficit foncier n'est pas une réduction d'impôt : c'est une déduction d'assiette. Concrètement, il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an qui limite la plupart des réductions et crédits d'impôt — et, contrairement aux dispositifs à loyer encadré, il n'impose ni plafond de loyer ni condition de ressources du locataire.
Ce mécanisme n'a d'intérêt réel que pour certains profils d'imposition et certains horizons de détention — il ne s'agit pas d'un produit universel. Pour savoir si Les Armoiries correspond à votre situation, réservez un appel ou une visio.
Informations fiscales générales, à jour au 29 septembre 2026 (art. 156 du CGI, loi de finances pour 2026). L'avantage fiscal dépend de votre situation personnelle et des règles en vigueur, susceptibles d'évoluer ; il ne constitue pas un conseil fiscal. Un investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, évolution du marché, revente). Sources : service-public.gouv.fr, BOFiP.
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